임대주택 양수 시 제3채무자 지위의 승계 (임대주택 매매시 주의사항)

1. 임대주택 양수 시 제3채무자 지위의 승계 - 대법원 판례

 

임차인의 임대차보증금반환청구권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류채권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대해서만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있습니다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결).

 

 

2. 임대주택 매매 시 주의사항 - 임대차보증금반환채권의 압류, 가압류 여부를 확인해야

 

가. 문제상황

 

위 판례에 따를 때, 다음과 같은 상황이 발생할 수 있습니다.

 

1) 임차인의 채권자가 임차인을 채무자, 양도인을 제3채무자로 하여 임차인의 양도인에 대한 임차보증금반환채권을 가압류.

 

2) 양수인이 위 임대주택을 매수. 이때 양수인은 임대인의 지위와 함께 가압류의 제3채무자 지위도 승계.

 

3) 양수인은 위 임대차보증금반환의 가압류 사실을 알지 못하므로, 임대차기간이 끝나자 임차인에게 보증금 반환.

 

4) 가압류채권자가 양수인에게 보증금반환청구.

양수인은 가압류의 제3채무자이므로, 임차인에게 변제한 사실로 가압류채권자에게 대항하지 못함.

따라서 가압류채권자의 양수인에 대한 보증금반환청구는 전부인용됨.

=> 양수인은 보증금을 임차인, 가압류채권자에게 이중변제하게 됨.

(그 후 임차인에게 부당이득반환청구를 할 수 있음은 별론)

 

나. 예방책

 

따라서 부동산 매매계약 시에 목적물 주택에 임차인이 있다면, 다음과 같은 특약사항을 넣는 것이 좋습니다.

 

"양도인은 임차보증금의 압류, 가압류, 가처분, 양도통지에 관한 제반사정을 설명하고, 관련 서류를 양도할 의무가 있다"

 

 

3. 결 어

 

매매 목적물이 주택이고, 임차인이 있는 경우, 위와 같은 부분을 확인하지 않으면 보증금을 두 번 갚는 불상사가 생길 수 있습니다.